Torre de oficinas y locales comerciales en Lima de Allende arquitectos

Un solar en esquina en la ciudad de Lima; una torre de oficinas con dos medianeras. Allende arquitectos resuelve la difícil envolvente con una sutil trama de paneles de composite de aluminio que enmarcan la sucesión de huecos con distintas dimensiones y profundidades y distintas composiciones de acristalamiento según la orientación de la fachada. Todo un ejercicio de composición arquitectónica y eficiencia energética.

Edificio Primera Visión: oficinas y locales comerciales en el nuevo foco de desarrollo financiero y de negocios de Lima. Fotografía: Cristopher Schreier

Transcripción y notas de lo que Gabriel Allende, en una conversación en torno al edificio y su construcción, nos contó a Tectónica (Berta Blasco y JM Marzo).

El trabajar en Perú surge como consecuencia de un concurso en la ciudad de Lima. Dicho concurso aparece por invitación de un amigo peruano español, Eduardo Rivera, que había sido compañero del colegio y que volví a ver en un desayuno de presentación del Perú a comienzos del 2010.

Decidí asistir a varias presentaciones sobre economía de países emergentes. Estábamos barajando el entrar en China a través de una empresa que constituimos en Hong Kong .

Finalmente optamos por Perú, sobre todo tras ganar el concurso

El concurso era en una manzana perteneciente a los Jesuitas donde está la iglesia de Fátima en el distrito de Miraflores en la ciudad de Lima. El proyecto consistía en destinar una parte de la parcela de la iglesia de Fátima a complejo hotelero y comercial para dedicar dinero a fines educativos, proyecto por el que empiezo a ir a Perú a hacer las presentaciones. Vamos superando todas las fases y al final ganamos el concurso. 

Modelo 3D interactivo. Detalles DWG descargables.

Modelo 3D. Dsign Cloud

Panorámica del edificio en la trama de la ciudad de Lima. Fotografía: Cristopher Schreier

Plano de situación

En los viajes realizados por el concurso empecé a conocer gente con la que establecí relaciones de trabajo y asesoría.

Finalmente, inauguré estudio fijo en Lima con colaboradores del estudio de Madrid y con personal local.

Dos años más tarde John Gómez Hall junto con Francis Pons, al saber que estaba en Lima me llama, pues estaba interesado en hacer un desarrollo de oficinas en Lima. Organizaron un viaje y estuvimos viendo opciones, en especial solares en esquinas. 

Planta nivel 1. Planta accesos: Principal del edificio, de vehículos y locales comerciales. Ver PDF

Planta nivel 2. Ver PDF

Planta nivel 10. Ver PDF

Planta nivel 18. Ver PDF

Planta azotea. Ver PDF

Yo había analizado la ciudad y tenía el típico plano urbano de todo Lima, de los distritos, de Miraflores, de San Isidro, y había una zona de conflicto entre Magdalena del Mar y San Isidro En esta última me había fijado en una esquina que estaba en venta y pertenecía a uno de los grupos para los que yo trabajaba.

Tras elegir la esquina en la avenida Juan de Aliaga hubo un momento de pánico al comprobar que urbanísticamente las fachadas colindantes o mejor dicho los derechos urbanísticos imposibilitaban una torre con cuatro fachadas 

Alzados. Ver PDF

Después de la cena en la que se torció todo yo no podía dormir; me cogí los planos y me puse a trabajar. Por esas fechas yo había hecho el edificio Morgan Stanley con un patio paralelo al norte geográfico, que es medianero y deja entrar una luz cenital de la planta primera a la séptima. Todo un vacío que genera una fachada interna

Entonces ideé, para la esquina, un atrio de 19 plantas de altura, con volúmenes que volaban dentro de ese patio para reducir la superficie de pérdida, es decir, un patio al que le salían volúmenes y terrazas. Y la verdad, eso lo dibujé por la noche. Estudiando la normativa planteé para la otra fachada, que tenía que ser ciega hasta la planta diez, un retranqueo de tres metros a partir de ese nivel, que era lo que la normativa permitía. Así podía contar con una fachada limpia a partir de dicha altura, logrando finalmente una torre con cuatro fachadas.

Fotografía: Cristopher Schreier

Se compró la esquina y me encargaron el proyecto que se desarrolló con un apoyo muy importante del despacho de Madrid que tenía más “expertise” de proyectos

Hubo que pasar por una fase difícil, que es la de las licencias y los comités que están muy fragmentados; hay uno de instalaciones de ingeniería, otro de estructuras y otro de arquitectura. Y luego la arquitecta municipal tiene veto. Tuvimos la suerte de que el expediente fue seguido por una arquitecta que, como el alcalde, daban mucha importancia a la novedad tecnológica. En Lima sí había buenos edificios, pero con un concepto diferente al que nosotros aportábamos, más europeo. A la arquitecta Kong le gustaba mucho el proyecto, de hecho, tenía los renders en la pared del despacho y la primera fase fue como la seda, nos ayudaron mucho y todo fue muy rodado.

Alzado interior de la medianera en el atrio de 17 plantas de altura formado sobre el vestíbulo de entrada. Ver PDF. Croquis de Gabriel Allende

Vista del acceso principal a las oficinas y en primer término la escultura sobre la medianera obra de Silvia Wesphalen. Fotografía: Cristopher Schreier

Una vez conseguida la licencia, empezamos el trabajo con otra baza a nuestro favor. La obra del Banco de la Nación de Lima se había terminado y la constructora, COSAPI, tenía un equipo muy preparado, con necesidad de encontrar nuevos proyectos. Una de las particularidades urbanas de Lima es que no hay límite para la excavación. Nosotros teníamos ocho sótanos de profundidad y nos preocupaba la manera de responder al sismo, apoyados para el cálculo de estructuras en la ingeniería local Prisma y en Alfonso Gómez Gaite en el equipo de Madrid. Aprendimos, porque el sismo es algo con lo que viven a diario. Lima tiene un suelo muy bueno; un suelo de arena de miga y canto rodado con mucho bolo, es como una especie de amortiguador natural. Se dio una situación complicada porque nuestro ingeniero local con el que trabé buena amistad, se encargó de la primera fase en la que no había ninguna viga de canto, pero, en la segunda fase, se alejó del proyecto por cuestiones personales y su socio recurrió a las vigas de canto sin tener en cuenta las instalaciones. Tuvimos un gran trabajo de compatibilización, y por eso las vigas de la segunda fase son como en dos cuerpos, para poder pasar instalaciones sin afectar a la altura de oficina que se había programado. 

Lucernario sobre el patio interior. Fotografía: Cristopher Schreier

Relación entre el hueco vertical de la medianera y las sucesivas plantas de oficinas. Fotografía: Cristopher Schreier

Fachadas

Lima tiene una climatología particular porque por el fenómeno atmosférico de El niño hay una especie de boina gris permanente en invierno. Es una ciudad que tiene color tres meses al año, el resto es muy gris y es muy raro ver un cielo despejado y también es muy raro que llueva.

El edificio tiene la fachada principal hacia la calle Juan de Aliaga con las dos fachadas originales hacia el sur y a poniente. Allí el sur y el norte son muy parecidos porque a norte puede entrar luz por la altitud del sol. 

Fotografía: Cristopher Schreier

Planta tipo con la disposición del falso techo y las luminarias (izquierda) y plana tipo del despiece del suelo técnico.

Para la fachada hicimos simulaciones teniendo en cuenta que queríamos un edificio en cristal con vistas, con la mayor protección a poniente, evitando la entrada del sol por los ángulos de altitud del sur y estudiando a qué hora se entra a trabajar. Por lo tanto, aunque todos los vidrios parecen iguales, son distintos de cada fachada y la configuración de cada alzado es distinta. Hay elementos ciegos que son verticales y están girados para evitar que el sol de poniente y sur en el vidrio. La fachada a poniente es la que tiene mayor coste de vidrio doble, es muy sofisticado. Tocas los vidrios y siempre se mantienen fríos.

Esquina del edificio: izquierda, fachada a la Av. Juan de Aliaga: poniente fuerte; derecha, fachada a la Av. Alberto del Campo: orientación sur. Fotografía: Cristopher Schreier

En el estudio cuidamos mucho, en los edificios de oficinas, la luminosidad porque nos parece fundamental y tenemos todo un trabajo de investigación con textil tensado, como con el edificio Tripark Las Rozas, promovido por Hines, que fue seleccionado para representar España en el Green Building Challenge Helsinki 2011. Anteriormente con la serigrafía de puntos sobre vidrio que desarrollamos con Cricursa; una tecnología con vinilo ploteado a dos caras, negro hacia el interior y blanco al exterior que, dependiendo de la separación entre puntos, desde el interior el ojo no percibe resultando transparente, pero desde el exterior se hace opaco. Sin embargo, por la noche es transparente. Ahora ya se encuentra en el mercado. 

En este edificio, el vidrio, dependiendo de la orientación, tiene una concentración de puntos diferente, más la cámara y láminas para los ultravioletas, y su posición con la que se trata de minimizar el tiempo de exposición. El estudio de todas estas variantes es muy complejo porque además hay que tener en cuenta factores de diseño que las ingenierías no siempre comprenden. 

Modelo 3D. Dsign Cloud

Vidrios en la fachada

Las fachadas no obedecen a un diseño arbitrario. El objetivo no es solo estético, todas evitan la radiación directa del sol. Cada fachada es distinta, al igual que la composición de sus materiales. Cada una de ellas responde a distintas condiciones de visión, protección, iluminación y condiciones acústicas. El diseño de estas sigue el movimiento del sol y se resuelve mediante apuestas pasivas o activas en cada situación.

Fachada de la Av. Alberto del Campo: Orientación sur. Doble acristalamiento Tvitec. Hoja exterior de vidrio incoloro y hoja interior de vidrio laminado, ensamblado con lá minas de PVB para el control acústico. Una de las hojas es

Tvitec Neutralux. Es un vidrio bajo emisivo. Reduce las pérdidas de calor cuando se coloca en la cara interna del acristalamiento. Excelentes propiedades de transparencia.

Fachada la Av. Juan de Aliaga: Poniente fuerte. Es la fachada más problemática en cuanto a soleamiento y control solar. Doble acristalamiento Tvitec. Hoja exterior de vidrio extraclaro y templado con serigrafía en patrón de punto blanco que atenúa y cualifica el soleamiento. En la hoja interior, vidrio laminado ensamblado con láminas de PVB para el control acústico. Una de las hojas es de Tvitec Solarlux, de control solar que bloquea la radiación solar, pero cuenta con un elevado nivel de transmisión luminosa. Evita la entrada de calor al interior del edificio.

Patio interior. En realidad, es un atrio situado sobre el acceso principal, de 17 plantas de altura sobre el que vuelcan terrazas y salientes. No hay problema de aislamiento térmico, pues separa un recinto interior de otro.

Acristalamiento con vidrio simple Tvitec laminado con PVB para el control acústico.

Recinto de uso comercial. Plantas inferiores del edificio en contacto con la calle. Perfilería y acristalamiento. Vidrios laminados Tvitec extraclaros, ensamblados con láminas de PVB para control acústico.

Fachada de la Av. Alberto del Campo: Orientación sur. Fotografía: Cristopher Schreier

Fotografía: Cristopher Schreier

El edificio Primera Visión cuenta con los certificados LEED GOLD Corel and Shell y WELL GOLD Building. Fotografía: Cristopher Schreier

La fachada que corresponde a la ampliación se acabó pintada sobre una especie de placa de yeso laminado de exteriores, Plywood. La placa viene con un acabado como de enfoscado; luego se sellan las juntas, se enfosca otra vez y se acaba con pintura que se trata como un graffiti arquitectónico, de damero de líneas, franjas anchas y de casetones.

Fotografía: Cristopher Schreier

Sección del edificio mostrando los 8 niveles de sótanos y la fachada interior del atrio vertical de 17 pisos de altura, que se desarrolla sobre la medianera del vestíbulo del acceso principal. Ver PDF

Se distingue la medianera con la pintura de damero de líneas, franjas anchas y de casetones. Fotografía: Cristopher Schreier

Fotografía: Cristopher Schreier

Arte

Tuvimos la suerte que los promotores entendieron la inclusión de una pieza de arte en el atrio de entrada como elemento de participación entre la ciudad y el edificio.

Para ello contamos con la participación de Silvia Westphalen, una escultora peruana maravillosa, que desarrolló un mural de 3 plantas de altura.

La obra se titula AMARU´, que en quechua significa diosa de la sabiduría.

Fue un gran trabajo desde la selección de las lajas de piedra hasta el tratamiento de la superficie de cada pieza y la posibilidad de unión continua de 32 piezas de más de 90 kilos cada una.

Vista del acceso principal desde el interior del vestíbulo. Sobre la medianera se desarrolla la escultura de la artista Silvia Wesphalen. Fotografía: Cristopher Schreier

Ampliación del edificio

Cuando ya teníamos hechas ocho plantas de sótano y una y media sobre rasante, llegamos a un acuerdo con la vecina casa colindante. Tras unas negociaciones repletas de anécdotas, le compramos su parcela y se consiguió cerrar la planta. Esa segunda fase de licencias fue muy compleja, porque no estaba previsto el tema de la ampliación. 

Constructivamente el problema del desfase era importante, también por el sismo y decidimos hacer un TOP DOWN, es decir, construir hacia arriba y hacia abajo. El tema era que había que tratar de igualar lo antes posible. Con el especialista llegamos a la conclusión de que sí podíamos tener un desfase de tres o cuatro plantas. En este trabajo fue importante que la constructora, tenía mucha experiencia en postensado y nos informaba con mucha exactitud a base de cuadros y esquemas gráficos de la planificación de la ejecución con antelación de dos semanas. 

Plano del sótano antes de la ampliación. Ver PDF

Planta sótano nivel 1. Ver PDF. Se completa la planta del edificio incorporando la zona ampliada.

Fotografía: Allende arquitectos

Planta sótano nivel 3. Ver PDF

Fotografía: Allende arquitectos

Experiencia

Ha sido una experiencia muy interesante. A la hora de gestionar, de experimentar otro medio y que trabajar con reglas del juego distintas. Si haces las cosas bien, acaban saliendo.

A nivel personal y del estudio destacaría la gran experiencia que ha resultado el tener el control total sobre la obra incluso en contratación. Ha sido una experiencia única.

 Es muy difícil introducirse en cualquier país y, a menos que te establezcas y puedas ser reconocido, la conclusión sería a que te tienes que asociarte con un equipo local. Yo tenía que haberlo hecho; me hubiera permitido más tiempo en Madrid, resultando todo más tranquilo.

Estoy enormemente agradecido a John Gomez Hall y a Francis Pons por la infinita confianza depositada.

Sistema topdown: para acortar los plazos de ejecución de la obra. Se ejecutan simultáneamente los sótanos y los pisos. Pilotes pantalla

Envolvente de vidrio. Carpinterías y vidrios aislantes. Vidrios bajo emisivos. Con serigrafía de puntos. Planos de detalle.